知っておきたい売却方法

メリット

■迅速な売却手続き
買取は査定価格を算出し、売主が同意すれば即座に契約が成立します。

■即座な価格確定で住み替え計画がしやすい
数日から数週間で契約が成立し、早期に売却価格が確定するため、次の住宅購入のための資金計画を立てやすくなります。

■内覧対応が不要
不動産業者が家や室内を確認するだけであり、複数の購入予定者内覧の手間やスケジュール調整をする必要がありません。

■近隣に知られずに売却可能
広告媒体に掲載されないため、誰にも知られずに売却が可能です。

■確実な契約
買取は不動産会社による確実な買取であり、売買契約が通常解除される可能性は低いです。

■契約不適合責任が原則不要
通常、買取では契約不適合責任が免除され、売主が責任を負うケースが少ないです。

■築古の物件でも売却しやすい
解体を含めた事業計画が可能なため築古物件でも現状で取引対象となります。

■仲介手数料が不要
買取では仲介手数料がかかりません。

 

 

デメリット

■売却価格が低い

弊社が購入した不動産にリノベーションなどの付加価値をつけた上で、自社の利益が出るように販売する仕組みのため、買取価格は相場価格の6割から8割程度になることもあります。価格重視の場合はよく検討するようにしましょう。

■不動産によっては買取ができない場合もある

建物が破損していたり、室内の使用状況がよくない場合でも、買取可能なケースがほとんどですが、老朽化が著しく活用が難しい場合や、再建築が不可能な不動産の場合は、買取ができないこともあります。

メリット

■高価格での売却できる可能性がある
仲介の利点は、買取と比較して売却価格が高くなる可能性があることです。
不動産が高く売れるタイミングを見極めて売ることができ、高価格での契約が成立する可能性があります。広告活動を行うことで、広範囲により高値で買ってくれる人と出会うチャンスが増えます。

 

■購入検討者のさまざまな意見を聞ける

内覧などを通じて購入検討者のさまざまな意見を取り入れ、より高値で売る工夫をすることもできます。

デメリット

■売却までの時間がかかる
買主探しや住宅ローン審査、契約手続きなど、さまざまな手続きが必要であり、短期間での売却は難しい場合があります。買取ほどスピーディーではありません。

■契約不適合責任が免責されない
不動産会社の買取と異なり、仲介の場合は売主が契約不適合責任を負うことになります。免責されない点に留意が必要です。

■内覧に対応する手間や時間がかかる
購入希望者への内覧が必要であり、そのための準備やスケジュール調整、当日の対応が必要です。

■周囲に知られずに売却するのは難しい
広告活動を通じて買主を探すため、売却を周囲に知られずに進めるのは難しいと考えられます。

■仲介手数料が発生する
不動産会社への仲介手数料がかかります。売却に際してはこれを考慮する必要があります。

 

メリット

■現実的な金額で返済していける

任意売却をしても、ローンが残ってしまうことは多々ありますが、金融機関が金銭的な事情を考慮して、無理のない返済プランを提案してくれることもあります。残債分は分割返済することになりますが、月々の支払額は以前のローンよりも安くなり、毎月の固定出費が減らせることは大きなメリットでしょう。

売却前よりも返済額を下げて返済を行える点は魅力的といえます。

■売却条件に自分の意思を反映できる

通常の売却と任意売却は、細部は異なりますが売却の流れや方法などは基本的に同じです。つまり、売却時には条件にこだわって売り出すことができ、自分の意思を反映して好条件での売却を目指せることも、メリットのひとつです。

これは、競売と比較した場合のメリットで、より好条件で売りたいなら任意売却のほうが適しているでしょう。競売は確実に売却できて、ローン残債への充当分を確保できるものの、売却先や金額などは、全て裁判所の決定に従わなければなりません。

売却価格が市場価格の7割程度になるのは、これが理由でもあり、自分の意思に関係なく売却を求められます。一方、任意売却は自分主導で売却活動を進められるため、買主の承諾次第で好条件での売却を成立させることも可能です。

■競売より高値で売却できる可能性がある

自分で自由に売却活動を行える任意売却では、競売よりも高値で売却できる可能性があります。買主がどのような条件に合意するかによっても異なりますが、相手の合意次第で高値で売れることがある点は魅力的です。

交渉次第で市場価格と同程度か、それ以上の金額で売れることもあります。競売よりも高値になる場合が多いので、毎月の支払額を減らせる可能性があります。

■新しい生活を始めるまでの出費を減らせる

不動産売却の際には各種費用がかかりますが、任意売却ではこれらの費用を売却価格でまかなうことができます。つまり、現在の住宅を売却して、新居での生活を始めるまでの出費を削減でき、低コストで新生活をスタートしやすいです。

売却にかかる費用は、基本的に売却価格でまかなえて、交渉次第では新居への引っ越し費用も売却価格で補える場合があります。

■プライバシーを侵害されない

競売にかけられると、その事実がネットや新聞などで公開されますが、任意売却ならこの心配はありません。そのため、「ローンを滞納している」「家を手放すことになった」という情報が外部に漏れる心配はなく、プライバシーを侵害されないこともメリットのひとつです。

 

デメリット

■競売のように経済情報が周囲に知られる心配はありませんが、金融機関が閲覧できる個人の信用情報には傷がつきます。任意売却をするということは、一定以上ローンを滞納しているということです。

つまり、信用情報にはローンを滞納したという事実が記載されるため、今後新規でローンが組みづらくなることは理解しておきましょう。金額や期間など、様々な条件によって異なりますが、一度滞納すると5～7年程度ローンが組めなくなることも多いです。

■保証人になってくれた人に迷惑をかける

ローン契約をする場合には、保証人を設定することもありますが、任意売却だと保証人に迷惑をかけてしまうことがあります。支払いを滞納した場合は連帯保証人に請求が行くため、余計な費用負担を負わせてしまう可能性があります。

また信用情報に傷がつく可能性もあり、連帯保証人もローンやカード契約などの審査がおりづらくなることもあるため注意が必要です。

■個人の判断だけで売却を決定できない

任意売却の主導権は金融機関が握っているため、個人の判断で自由に売却できないことは大きなデメリットです。任意売却をするためには各種条件を満たす必要があり、かつ金融機関などからの同意を得なければなりません。

同意を得るためには、明確な返済プランを提示する必要があり、あまりにも無謀な計画だと売却を断られることもあります。売却をするには金融機関からの同意が必ず必要で、状況次第では同意が得られないこともあります。

■任意売却のタイムリミットを過ぎると競売

任意売却は、売却活動を開始してからいつまでも続けられるわけではなく、タイムリミットが設定されています。競売にかけられるまでのリミットは、その時々で異なりますが、ローンを滞納してから10～12カ月程度であることが多いです。

ただし、ローン滞納から6カ月程度で競売にかけられるというケースもあるため、期間の定めが一定ではありません。基本的には短期間での売却活動となる可能性が高いです。

そのため、売り急ぎで悪い条件で手放してしまう場合もあります。

■残債分の支払いは続く

任意売却をしてローンが残った場合は、当然残債分の支払いは続きます。不動産に設定されている抵当権自体は抹消されても、ローン契約そのものが消滅するわけではありません。

競売とは違って一括返済が必須ではなく、分割での支払いは可能です。返済額は、不動産所有時点よりも安くて負担は減りますが、返済義務が依然残ります。